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Wohnen in frühindustriellen Zeiten


privater Mietwohnungsbau

Schon das erste große Mietshaus für Arbeiter in Ulm, der Berblinger-Bau südlich des städtischen Gaswerks, ist durch private Initiative entstanden. Dem voraus ging allerdings ein Aufruf Oberbürgermeisters →Carl (v.) Heim, der zunehmenden Wohnungsnot zu begegnen. Für Neubauten stand der Gürtel zwischen alter Stadtmauer und neuer Bundesfestung zur Verfügung.


Die von Heim angestoßenen Infrastrukturmaßnahmen, besonders jedoch die Kreditvergaben der städtischen Sparkasse, erwiesen sich als eine indirekte, aber nicht zu unterschätzende Förderung des Wohnungsbaus, steckte doch zu jener Zeit das öffentliche Kreditwesen noch in seinen Kinderschuhen. Es war bis dahin schwierig Geldgeber für größere Investments zu finden, wenn es z.B. an Eigenkapital im erweiterten Familienkreis, an persönlichen Beziehungen und wertstabilen Sicherheiten gefehlt hat.


Profitiert von der Politik v.Heims haben neben dem Zimmermeister Philipp Berblinger, der dem Berblinger-Bau seinen Namen gab, eine Reihe weiterer Unternehmer und Investoren. Im Vordergrund stand dabei nicht immer das Streben nach Gewinn, manchmal bildeten auch sozialreformerische Ideale den Hintergrund. Durch ein ausreichendes Angebot an akzeptablen Wohnungen hoffte man der Pauperisierung und Proletarisierung der Bevölkerung begegnen zu können.


In vielen Fällen vermieteten Bäcker, Metzger, Gastwirte und andere Gewerbetreibende die oberen Etagen ihrer großzügig gebauten Bürgerhäuser. Der Bau von reinen Mietshäusern startete dagegen nur zögerlich und blieb meist Handwerkern überlassen, die zuvor u.a. an der Bundesfestung ausreichend Geld verdient hatten.


So bauten z.B. ab Anfang der 1870er Jahre der Zimmermann Ludwig Mutscheller[C] (Syrlinstr. 242 u. 262, später auch Neutorstr. 32/34) und der Maurermeister Franz Hillenbrand[D] (Karlstr.482 u. 50, später auch Karlstr 301 u. 2) große Häuser mit mehreren Wohnungen, von denen sie jeweils selbst eine bewohnten.


Nur kurz wohnte der Maurermeister Joh. Georg Kumpf[E] in seinem dreigeschoßigen Haus in der Karlstr. 60. Er zog dann schnell um in ein neues, ebenfalls von ihm gebautes Nebenhaus in der verlängerten Frauenstraße Nr.29. Auch dort richtete er Mietswohnungen ein, das Haus Karlstr. wurde gänzlich u.a. an Witwen und Offiziere vermietet.
Um 1880 schloß er sich dann mit dem Maurer Xaver Rampf zusammen und errichtete die Häuser Karlsplatz 3-7. Rampf besaß zu der Zeit schon Mietshäuser in der Ensingerstr. 30 und 32 und nannte sich Bauunternehmer; ein damals ganz neuer Begriff.


Auch der Werkmeister Wilhelm Fuchs[F], der als Stadtrat in der Olgastraße 27 wohnte, die oberen Etagen an einen Kaufmann und einen Privatier vermietete und darüber hinaus ein Mietshaus in der Syrlinstr. 9 besaß, suchte nach einem Geschäftspartner und fand diesen im Werkmeister Wilhelm Schönbein. Als Fuchs & Schönbein betrieben sie Mietshäuser in der Karlstr. 20 und 231-3, der Olgastr. 41 und der Syrlinstr. 17.

Plan Mietshäuser 1870/1880 (anklicken zum Vergrößern)

Auch die Unternehmen Wieland[G] (Olgastr. 75-83) und Gebr. Eberhardt[H] (Olgastr. 32/33) ließen schon früh in der Nähe ihrer Fabriken Werkswohnungen für ihre Arbeiter neu bauen.
Andere Betriebe, wie die Söflinger Weberei Steiger & Deschler, begnügten sich damit, schon fertige Häuser aufzukaufen um sie zu einem günstigen Zins an die Mitarbeiter vermieten zu können.
Es gab aber auch Unternehmer wie die Nudel- und Paniermehr-Hersteller Gebr. Zettler und Heinrich Zeiher, die zur Straßenfront ihrer Fabriken in der Bessererstraße hin Wohnhäuser errichteten in denen sie auch selbst wohnten. Die oberen Etagen wurden aber nicht an eigene Mitarbeiter sondern an eine etwas "sichere" Klientel, überwiegend mittlere Beamte, vermietet.


Für private Bauherren war der Mietwohnungsbau jedoch insgesamt noch ein großes Risiko, wie die Geschichte Philipp Berblingers zeigt.


1836, sieben Jahre nach dem Tod von Albrecht Ludwig Berblinger, dem gescheiterten "Schneider von Ulm", taucht in den Ulmer Adressbüchern zum ersten Mal ein Zimmermeister Philipp Jakob Berblinger auf. Dieser bringt es bald zu Wohlstand und Ansehen. Er wird um 1850 sogar Ulmer Stadtrat und zieht Ende der 1850er Jahre vom Hafenbad in ein neues Haus auf der Promenade zwischen dem Frauen- und dem Neutor.
1860 findet man dann unter der Adresse Lit.D 320 eine nicht näher bezeichnete geschiedene Zimmermannsfrau mit dem Namen Berlinger. Zu jener Zeit waren Scheidungen noch unüblich. Die Tatsache, dass diese Frau Berblinger so offensiv mit ihrer Trennung umging, deutet auf eine besondere Distanzierung zum Ehemann hin, bei dem es sich zweifellos um Philipp Jakob handelt. Der Umzug in das noch recht einsam vor den Toren der Stadt gelegene Haus wird sicher nicht allein der Scheidungsgrund gewesen sein.
Philipp Jakob Berblinger beginnt jedenfalls 1866 mit dem später nach ihn benannten Bau[A] in der Nähe der Bahnlinie nach Stuttgart. 1870 zieht er um in die noblere Olgastraße. Dort gehören ihm neben dem Haus Nummer 35 auch die Häuser 35b und 37a[B].
Mit dem Berblinger-Bau scheint er sich aber übernommen zu haben. Es mehren sich die Klagen über Baumängel und nicht eingehaltene Bau-Auflagen. Er verkauft die Immobilie an die Eisenbahnverwaltung, muss aber auch seine anderen Häuser aufgeben. 1873 wohnt er nur noch zur Miete in der Neutorstr. 20, 1876 in der Wengengasse, 1878 in der Karlstr.10 und 1883 schließlich in der Zeitblomstr. 1, in Sichtweite zu seinem Lebenswerk.
Ulms erster großer Bauunternehmer stirbt am 19.April 1883 im Alter von 75 Jahren genau so verarmt und vergessen wie einst sein Großonkel Albrecht Ludwig.1
Der Berblinger-Bau wird ein Opfer der Bomben des Zweiten Weltkriegs. An seiner Stelle steht heute ein goßes Autohaus.

Andere Bauherren sind später dagegen (unter dann besseren Bedingungen) erfolgreicher.


1877 gründet der Schachtmeister Johannes Lindenmann in der Kasernenstraße 41 (heute Karl-Schefold-Str.) ein kleines Baugeschäft. Zwölf Jahre später zieht er damit in die Bleichstraße 7. Wenig später geht sein Sohn Johannes jr., der die Geschäfte übernommen hat, eine Partnerschaft mit dem Bauunternehmer Johannes Kugler ein. Gemeinsam bauen sie kurz vor der Jahrhundertwende zuerst die Häuser Gartenstr. 10 und 12, danach für den Bäckermeister Friedr. Hetterich ein dreistöckiges Haus mit "Bäckerei-Werkstätte" in der Goethestr. 33 und die reinen Mietshäuser Goethestr. 23-28. Kugler führt die Häuserzeile mit den Nummern 34 und 36 alleine weiter während Joh. Lindenmann mit der Wagnerstr. 54-60 einen neuen Mietshaus-Komplex beginnt.
1910 steigen die Söhne Johann und Wilhelm in das Baugeschäft Kugler ein. Wilhelm Kugler wird Regierungsbaurat und übernimmt 1934 das Gelände des renomierten Bauunternehmens und Pioniers im Eisenbetonbau Buchheim & Heister am Westgleis (Nr.49, →Nebenanschluß II f).
Altershalber und ohne Nachfolger gibt er sein Baugeschäft nach dem 2.WK auf.


Johannes Lindenmann beabsichtigt schon gegen Ende 1918 eine eigene Fabrik für Bau­materialen aus Eisenbeton zu gründen, kauft dazu mehrere Grundstücke westlich der OEW Dampfreserve (heute FUG Fernwärme Ulm, Westgleis Nr.17-19) und richtet dort sein Werk mit eigenem Anschlußgleis (→Nebenanschluß III a) ein. Nach dem 2.WK beteiligt sich die Familie Schmauder an dem Unternehmen. Der Firmenname lautet nun Lindenmann & Schmauder, später
→LISCHMA
. Das Werk wird zu einem bedeutenden Hersteller von Betonfertigteilen in der Region. Heute ist der Betrieb in Laupheim ansässig und gehört zur Firmengruppe Harsch, Bretten.

Kugler & Lindenmann - Johs. Lindenmann

Gartenstr. 12

Wagnerstr. 56

Wagnerstr. 54

Das Nebeneinander von einfachen Mietshäusern für Einkommensschwächere und repräsentativen Bürgerhäusern in den neuen Vierteln vor der alten Stadtmauer wird besonders in der Hauffstraße deutlich. Deren nördliche Straßenseite nahm einst der Südflügel der Schiller-Kaserne ein, heute steht dort das Landratsamt des Alb-Donau-Kreises.
Die Wohnhäuser auf der Südseite gehörten bis zum 2.Weltkrieg zur Söflinger Straße (Nr. 1-31), die alte Hauffstraße verlief damals noch östlich der Bahngleise von der Ehinger Straße zum Bahnhofsplatz.


Der Zimmermeister Samuel Mühlich baute kurz nach der Jahrhundertwende die Häuserzeile Nr. 1 bis 19. Er begann ab Mitte der 1880er Jahre mit zwei Häusern in der Karlstraße (Nr. 52 u. 54) deren Wohnungen er vermietete. In einer lebte er mit seiner Familie selbst. Sein Sohn Emil wurde Architekt, zog 1907 in die Villa Waldeck (Zinglerstraße 63) und betrieb von dort aus das Baugeschäft weiter.
Das Eckhaus zur Schillerstraße, Söflinger Str. 1, beherbergte im Erdgeschoß die Wirtschaft "zum Schillerhaus". Die oberen Etagen wurden, neben dem Pächter der Wirtschaft, von Kaufmännern und Kaufmannswitwen bewohnt. Auch die Häuser Nr. 3 bis 7 wurden gewerblich genutzt. Hier gab es im Erdgeschoß eine Metzgerei, einen Spezerei- und einen Viktualien-Laden. Zusammen mit dem Bäcker Hetterich in der Goethestraße bildete die Läden ein Nahversorgungszentrum für dieses weit von der Kernstadt entfernte neue Wohn- und →Industrieviertel entlang der Schillerstraße. Über den Läden wohnten die Ladeninhaber sowie Beamte des mittleren Dienstes bei Post und Bahn. Um einiges einfacher ging es dann in den Hinterhäusern und in den Häusern Nr. 9-19 zu in denen Lokomotivführer, Schaffner und niederes Bahnpersonal, aber auch Handelsreisende, Zement- und Molkereiarbeiter untergebracht waren.


Wesentlich repräsentativer ging es dann wieder im folgenden Haus Söflinger Str. 29-31 zu. Es wurde durch die Architekten Karl Daiber und Theodor Grotz geplant und von den Buunternehmern Franz Härle und Andreas Schüle errichtet. Hier wohnten u.a. ein Versicherungs-Oberinspektor und ein Ingenieur. Im ersten Stock des Hauses Nr. 29 hatte Franz Härle sein Bau-Büro.


Das an das Haus Söflinger Str. 31 angrenzende Gebäude gehörte schon zum Bismarckring, einer der damals angesehendsten Wohngegenden. Hier hatten der Wäschefabrikant Emil Herbst, der Möbelfabrikant Anton Wielath und der Stadtrat Otto Wörner ihre Häuser. Das Eckhaus Söflinger Str./Bismarckring (Nr. 34) gehörte den Manufaktur-Großwarenhändlern Moritz Kohn und Wilhelm Ullmann.


Söflinger Straße 1 - 29 (heute Hauffstr.)

Söflinger Straße 1-3
 
Söflinger Str. 9I und 13II

Söflinger Straße 29-31

Im Unterschied zu den Häusern der Arbeitersiedlungen, die meistens schon bei Baubeginn von ihren Besitzern gekauft und dann über Untervermietung refinanziert wurden, oder zu den Genossenschaftsbauten, die in der Regel im Besitz der Genossenschaft blieben, wurden die privaten Mietshäuser oft von Bauunternehmen auf eigene Rechnung erstellt und in den ersten Jahren der Vermietung noch selbst verwaltet, dann aber an Interessenten verkauft um mit den Einnahmen neue Projekte zu finanzieren.
So gehörte der gesamte neu gebaute aber noch nicht bewohnte Straßenzug Söflinger Str. 1-19 laut Adressbuch von 1904 dem Baumeister S.Mühlich, später dann den einzelnen Ladenbetreibern und auswärtigen Kaufleuten. Ähnlich verfuhren die Bauunternehmer Kugler und Lindenmann mit ihrem Haus in der Gartenstraße.
Auch die beiden Häuser König-Wilhelm-Str. 36 und 38 wurden vom Baumeister Sebastian Wuchenauer erst eine Weile selbst vermietet bevor er sie weiter verkaufte. Dabei konnten zumindest die Mieter des Hauses Nr. 36 ihre Wohnungen behalten.


Weitaus üblicher war jedoch ein längerfristiges Engagement der Baugeschäfte in der Wohnungsvermietung. Der Bauwerksmeister Karl Fuchs blieb bis nach dem 1.Weltkrieg im Besitz seines 1907 errichteten großen Eckhauses König-Wilhelm-Str.19-21/Schülinstr.14 und vermietete u.a. an einen Oberpostsekretär, einen Handelslehrer und verschiedene Kaufmänner. Auch der Bauwerksmeister Karl Mayer vermietete seine Gebäude in der Schülinstr. 26-32 lange selbst. Hier wohnten in den Vorderhäusern Fabrikwerkmeister und Werkführer, in den Hinterhäusern viele Militärmusiker (Hornist-Sergant, Bat.-Tambour usw.).


War aber die finanzielle Basis nicht besonders üppig mussten auch mal Kompromisse eingegangen werden. Der Bauwerkmeister Georg Geißler wohnte deshalb im Haus Zeitblomstr. 31/1 beim Gasthofbesitzer Julius Hobitz (z. d. "Drei Königen", Dreiköniggasse 10) nur zur Miete. Das Hinterhaus 31/2 gehörte jedoch ihm. Dort konnte er sei Baubüro einrichten und die oberen Etagen an Güterbodenarbeiter, Näherinnen und Taglöhner vermieten.



König-Wilhelm-Str. 38

Schülinstr. 30

Zeitblomstr. 31/1 und 33

Insgesamt betrachtet orientierte sich der private Mietwohnungsbau vor dem Ersten Weltkrieg überwiegend am Bedarf einer kleinbürgerlichen Mittelschicht mit festem Einkommen und sicherem Arbeitsplatz.
Arbeiter, die kurzfristig wegen Auftragsmangel oder Verstoß gegen die umfangreichen Regeln der Fabrikordnungen entlassen werden konnten, kamen, wenn überhaupt, nur in den Dachgeschoßen dieser Neubauten unter. Sie wohnten eher in den Altbauten der Kernstadt.


Dort, wo auch in Ulm Hinterhäuser entstanden (z.B. Söflinger Str., Schülinstr., s.o.), gestaltete sich die Wohnsituation der sog. Unterschicht wesentlich besser als in der kaiserlichen Reichshauptstadt. Auch wenn die Ausstattung dieser Wohnungen sehr bescheiden war fehlte es den Bewohnern doch nicht, wie in den Hinterhöfen des Wedding und andere Arbeiterviertel, an Licht, Luft und Hygiene.




Anzeigen im Adresssbuch 1907

Quellen:
1: geni.com - →Philipp Jakob Berblinger, →Daniel Berblinger; myhitage.de - →Philipp Jakob Berblinger
Stadtarchiv Ulm, Adressbuch 1812 - 1939

: Die damaligen Hausnummern in der Olgastraße entsprechen nicht der heutigen Nummerierung, die aus der NS-Zeit (als Adolf-Hitler-Ring) übernommen wurde. Olgastr.27: heute Rudolf-Duala-Manga-Bell Platz | Olgastr.32/33: heute Tankstelle | Olgastr.35/37a: heute Nr.116 | Olgastr.41: heute Frauenstraße 77 | Olgastr.75-83: heute Schwambergerstr.

alle Fotos: © M.Pötzl, 2024

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